案情描述
A向B借款，同时把房产抵押给B，办理了抵押登记。
A还款逾期，B将对A的债权转让给C，B和C在《债权转让协议》中约定：将其对债务人B合法享有的债权及相关担保权利一并转让给C。
A被C起诉后，到不动产登记大厅查询，发现房产的抵押权人仍为B。
A抗辩：B和C的债权转让协议无效，因为转让的抵押权没有变更登记！！！
抗辩法律依据
A依据的法条分别为《民法典》四百零七条和住建部发布的行政规章《城市房地产抵押管理办法》第三十七条。
民法典：
第四百零七条：【抵押权处分的从属性】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
城市房地产抵押管理办法：
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
民法典规定抵押权不得与债权分离而单独转让，但这里说的转让并没有要求必须变更登记。
《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押权转让时，应当办理抵押权变更登记。《办法》使用了“应当”一词，“应当”是义务性规范，法律上的义务是必须履行或完成的行为，如违反是否会导致合同无效？
是否导致合同无效
我们看一下《民法典》关于合同无效的规定：
民法典：
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
民法典继承了合同法关于合同无效在此类问题上的规定，我们再看一下合同法司法解释关于合同无效的明确说明：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（法释[1999]19号）
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性规定、行政规章为依据。
地方性规定、行政规章的出台，多是从自身利益出发，难免夹带私货，不能像法律、行政法规那样站在高点考虑全局。当年《合同法》及该司法解释的规定及实施，对防止地方保护、鼓励市场交易、促进全国统一大市场的形成发挥了重要作用。
所以，未办理抵押权变更登记，虽不符合住建部规章，但并不会导致债权转让协议无效。
司法理论与实践
合同法→民法典
我们先看一下法律对债权转让时从权利变动的最新修改：
合同法
第八十一条 【从权利的转移】债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
民法典
第五百四十七条【债权转让时从权利一并变动】债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。
受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。
受让人未办理相应的担保权转移登记或者未取得质物、权利凭证的占有，能否取得相应的从权利，理论上存在两种观点：
如果未办理转移登记手续或转移占有，受让人不能取得相关的从权利，否则背离了物权变动公示公信的原则；
无须办理转移登记手续或转移占有，受让人即取得相应的从权利。
《民法典》本条在原《合同法》的基础上增设第2款，采纳了上述第二种观点。理由如下：
首先，虽然主债权的转让属于法律行为，但根据《民法典》第407条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。因此，受让人取得从权利系基于法律的明确规定，并非基于法律行为的物权变动，不以变更登记或转移占有为要件。
其次，在债权转让导致的抵押权、质权转让中，即使未办理抵押权转移登记或转移质物占有，由于在担保权利设定之初已经登记并仍然存在，公示公信的效果已经达到，因此没有保护第三人以维护交易安全的必要。
最后，从权利转让无须再进行登记也有利于保障主债权的实现。以不动产抵押登记为例，债权转让，如要求抵押权必须登记才发生转让的效力，在抵押权未办理转移登记前，将发生无担保债权存在的情形，这与抵押权的从属性也相悖。
九民纪要
我们再看一下法院对此问题的认定。最高人民法院于1999年印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）对此问题做了明确说明。《九民纪要》虽不是法律，但在法律人心中其地位不亚于法律，因为它是司法实践的经验总结，是法官判案的重要依据。
九民会纪要：
第六十二条 【抵押权随主债权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
我们看到，法官的意见就是：没有办理抵押权变更登记无所谓，抵押权随债权一并转让有效！
为什么会这样？一定是法官经过大量的司法实践后总结出：抵押权是否变更登记，并不影响债权债务的履行，强制变更登记完全是多此一举。
令人纳闷的是，九民纪要是2019年发布的，民法典是2020年发布的，《城市房地产抵押管理办法》在2021年修订时，为什么没有把这条去掉？
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