刘某将房屋出售给齐某，双方签订房屋买卖合同后，齐某向刘某支付全部房款，约定5日内办理过户。刘某一直未办理过户，期间将房屋抵押给银行，签订《最高额抵押合同》，向银行贷款300万。刘某逾期后，银行起诉至法院，主张对抵押房屋拍卖价款的优先受偿权，房源判决支持银行的诉讼请求。
齐某为保住房屋，阻止银行拍卖房产，将刘某、银行起诉至法院，主张抵押合同无效。银行辩称：
第一，银行与刘某签订合同过程中，审核了相关材料，尽到了足够的审查注意义务，无过失。
银行与刘某签订合同时，审核了房屋产权证、户口本、身份证、查询了失信被执行人等相关材料，并将相关证件拍照留档，签约时刘某携带证件亲自到现场并签字，银行已尽到足够的审查义务，并有偿取得抵押权，抵押合同应当确认有效。
第二，银行应适用善意取得制度，取得抵押权。
银行在签订《最高额抵押合同》及进行抵押登记时对抵押物已出卖的情况完全不知情，也不能推定其对上述情况应该知情，在签订《最高额抵押合同》时有理由相信刘某对房屋有合法完全的处理权，银行尽到了审查义务，不存在过错。
银行支付了合理对价，已向刘某支付借款。
房屋抵押权已进行登记。
第三，齐某所要求确认抵押行为无效的诉讼请求不符合合同法及相关法律法规关于合同无效的条件。
第四，即使齐某与刘某签订的房屋买卖合同依法成立，但刘某已将出售给齐某的商品房向银行设置抵押担保，并办理了抵押登记，根据物权对债权的优先效力原则，应确认银行对房屋享有的担保物权优先于齐某对房屋享有的债权的行使。
本案中，刘某先以其所有的房屋作标的物与齐某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与银行签订抵押担保合同。前一房屋买卖合同，由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人刘某转移给买受人齐某的法律效果，齐某仅能要求刘某承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人刘某与抵押权人银行不仅签订了书面的抵押担保合同，履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因双方设置的担保物权符合物权变动的公示、公信原则，应为有效。
法院判决抵押合同有效，驳回齐某的诉讼请求。
齐某可对刘某提起民事诉讼，要求刘某承担损害赔偿责任，返回购房款并支付利息等经济损失。
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